Droht eine Immobilienblase?

[leopold]

Immobilienwertentwicklung seit 1985 .  :sleepy: 

Martin

Interessante Kurve, die sich mit meinen Erfahrungen deckt: Zwischen 1995 und 2010 herrschte Stagnation, das ist eine lange Zeit für Anleger, die in ihre Kalkulation eine Wertsteigerung einplanen. Wer heute zu Höchstpreisen und niedrigen Renditen von 2% bis 3% kauft, sollte damit rechnen, dass spätestens mit dem Anstieg der Zinsen wieder eine solche Stagnationsphase droht, also etwa ab dem Jahr 2020.

[leopold]

In Deutschland hat sich der Immobilienmarkt traditionell schon immer anders entwickelt als in anderen Industrieländern, wie diese in der FAZ vorgestellte Analyse zeigt. Interessant ist vor allem die reale Wertentwicklung der Immobilien, also nach Abzug der Inflation:

Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich, die als Bank der Zentralbanken eine große Rolle in der internationalen Währungs- und Finanzpolitik einnimmt, hat jüngst die Entwicklung der Hauspreise in 14 Industrieländern seit dem Jahr 1970 analysiert. Demnach hat es in Deutschland beim besten Willen zu keiner Zeit jemals eine Preisblase gegeben. Vielmehr liegen die Hauspreise um die Inflation bereinigt aktuell bei nur rund 85 Prozent des Niveaus von 1970.
Das klingt zunächst vollkommen unglaublich, lautet doch das Credo deutscher Anleger: Immobilien sind eine gute Wertanlage, denn ihr Wert steigt immer. Doch wie das mit einfachen Weisheiten so ist: Sie stimmen selten. Es gleicht ein wenig der „gefühlten Inflation“: Weil bestimmte Preise gerade steigen, wird auf den gesamten Markt geschlossen.
(...)
Allerdings decken sich die Befunde der BIZ mit anderen Untersuchungen. Der Finanzautor Gerd Kommer etwa kam vor einigen Jahren zu praktisch demselben Ergebnis: die reale Wertentwicklung deutscher Immobilien zwischen 1970 und 2010 habe genau null betragen, schrieb er in der Zeitschrift Honorarberatung. Wie die BIZ kam auch er zu dem Schluss, dass dieser nur dem Wertanstieg der Siebziger Jahre zu verdanken sei.

Reale Hauspreisentwicklung 

[Martin]

Interessante Kurve, die sich mit meinen Erfahrungen deckt: Zwischen 1995 und 2010 herrschte Stagnation, das ist eine lange Zeit für Anleger, die in ihre Kalkulation eine Wertsteigerung einplanen. Wer heute zu Höchstpreisen und niedrigen Renditen von 2% bis 3% kauft, sollte damit rechnen, dass spätestens mit dem Anstieg der Zinsen wieder eine solche Stagnationsphase droht, also etwa ab dem Jahr 2020.

Es ist doch eine ganz einfache Sache, leopold: Wer sich es leisten kann, ohne sich groß zu verschulden, zieht natürlich frühest möglich in die eigene Immobilie. Wer will schon Fremde ohne Grund fett machen? Wer diese Möglichkeit nicht hat, kann, wie Sie richtig bemerken, alternative Anlageformen wählen. Ist die- oder derjenige mit diesen alternativen Anlageformen aber erfolgreich, wird auch dort irgendwann mindestens eine Immobilie anstehen. Alleine schon deshalb, weil man es sich leisten kann und weil es, dann ohne Kreditbedarf, obendrein wirtschaftlich sinnvoll ist. Wer weder den entsprechenden finanziellen Spielraum hat, noch ein glückliches Händchen mit anderen Anlageformen, ist mit einer Mietwohnung natürlich gut bedient. Sofern er sich die Mieten im Alter noch leisten kann. Ihre Langzeitprognose ist köstlich, vor allem vor dem Hintergrund, dass die Zuwanderung nach Deutschland stetig zunimmt. Und damit meine ich nicht die Flüchtlinge.

Martin

[Martin]

In Deutschland hat sich der Immobilienmarkt traditionell schon immer anders entwickelt als in anderen Industrieländern, wie diese in der FAZ vorgestellte Analyse zeigt. Interessant ist vor allem die reale Wertentwicklung der Immobilien, also nach Abzug der Inflation:

Reale Hauspreisentwicklung 

Nun ja, ein Beispiel aus der Praxis: Meine Schwiegereltern hatten Mitte der 1980er eine Wohnung im Münchner Südwesten gekauft, zur Vermietung. Aus Altersgründen haben sie diese letztes Jahr wieder verkauft. Ungefähr zum sechsfachen des damaligen Anschaffungspreises plus den Gewinn aus 30 Jahren Mieteinnahmen. Renovierungskosten, die nicht durch die üblichen Umlagen des Hausgelds gedeckt waren, betrugen in diesem Zeitraum rd. 15.000 Euro (Sonderumlagen, Sanitär). Jetzt dürfen Sie ihren Taschenrechner bemühen, gerne auch mit Inflation.

Martin

[leopold]

Es ist doch eine ganz einfache Sache, leopold: Wer sich es leisten kann, ohne sich groß zu verschulden, zieht natürlich frühest möglich in die eigene Immobilie. Wer will schon Fremde ohne Grund fett machen? Wer diese Möglichkeit nicht hat, kann, wie Sie richtig bemerken, alternative Anlageformen wählen. Ist die- oder derjenige mit diesen alternativen Anlageformen aber erfolgreich, wird auch dort irgendwann mindestens eine Immobilie anstehen. Alleine schon deshalb, weil man es sich leisten kann und weil es, dann ohne Kreditbedarf, obendrein wirtschaftlich sinnvoll ist. Wer weder den entsprechenden finanziellen Spielraum hat, noch ein glückliches Händchen mit anderen Anlageformen, ist mit einer Mietwohnung natürlich gut bedient. Sofern er sich die Mieten im Alter noch leisten kann. Ihre Langzeitprognose ist köstlich, vor allem vor dem Hintergrund, dass die Zuwanderung nach Deutschland stetig zunimmt. Und damit meine ich nicht die Flüchtlinge.

Martin

Das Ergebnis der Studie ist doch eindeutig:
Immobilien waren in Deutschland jahrzehntelang eine unterdurchschnittliche Geldanlage. Seit ein paar Jahren boomt der Markt und holt einiges nach, aber niemand weiß, wie lange dieser Boom noch anhält. Natürlich gab es auch in Deutschland immer schon positive Ausnahmen wie bestimmte Ballungsbebiete, es gibt aber auch in Deutschland viele Gegenden, wo ein hoffnungsvoll errichtetes Eigenheim nach 30 Jahren nicht mehr zu verkaufen war.

PS: Noch ein Tipp. Wer derzeit bei FK-Zinsen unter 1% eine Immobilie zu 100% mit Eigenkapital finanziert, ist wirklich ein Dummkopf. Ausnahme: Die Immobilie wirft weniger als 1% Rendite ab.

[Martin]

Das Ergebnis der Studie ist doch eindeutig:
Immobilien waren in Deutschland jahrzehntelang eine unterdurchschnittliche Geldanlage. Seit ein paar Jahren boomt der Markt und holt einiges nach, aber niemand weiß, wie lange dieser Boom noch anhält. Natürlich gab es auch in Deutschland immer schon positive Ausnahmen wie bestimmte Ballungsbebiete, es gibt aber auch in Deutschland viele Gegenden, wo ein hoffnungsvoll errichtetes Eigenheim nach 30 Jahren nicht mehr zu verkaufen war.

PS: Noch ein Tipp. Wer derzeit bei FK-Zinsen unter 1% eine Immobilie zu 100% mit Eigenkapital finanziert, ist wirklich ein Dummkopf. Ausnahme: Die Immobilie wirft weniger als 1% Rendite ab.

Wir wohnen hier aber in Südbayern und nicht in Schwedt an der Oder. Natürlich investiert man nur in guten Lagen, so wie man auch nur vernünftige Aktien kauft, sofern man kein Zocker ist. Und diese erwähnten Lagen sind immer wertbeständig.

Es gibt übrigens noch einen Grund, eine Immobilie bar zu bezahlen: Es ist schlicht genug Asche da, so dass man nicht mehr jedem Euro hinterherlaufen muss. Geld ist ja kein Selbstzweck sondern lediglich ein Mittel, sich das Leben möglichst angenehm zu machen. Und dazu gehört auch, bei der Bank nicht Männchen machen zu müssen. Denken Sie mal drüber nach.

Martin

[leopold]

Es gibt übrigens noch einen Grund, eine Immobilie bar zu bezahlen: Es ist schlicht genug Asche da, so dass man nicht mehr jedem Euro hinterherlaufen muss.

Martin

In meiner grenzenlosen Naivität dachte ich bisher, es bei bei diesen Diskussionen darum, was bei der Geldanlage sinnvoll ist und was nicht, was optimal ist und was weniger. Auch damit der ein oder andere Mitleser vielleicht etwas mitnimmt, was er bisher noch nicht wusste. Ich hätte aber natürlich wissen müssen, dass es Ihnen immer nur darum geht, uns allen zu zeigen, was für ein toller Hecht Sie sind.

[Martin]

In meiner grenzenlosen Naivität dachte ich bisher, es bei bei diesen Diskussionen darum, was bei der Geldanlage sinnvoll ist und was nicht, was optimal ist und was weniger. Auch damit der ein oder andere Mitleser vielleicht etwas mitnimmt, was er bisher noch nicht wusste. Ich hätte aber natürlich wissen müssen, dass es Ihnen immer nur darum geht, uns allen zu zeigen, was für ein toller Hecht Sie sind.

Das von Ihnen behauptete eine Prozent gibt es nur dann, wenn Sie die Immobilie zu einem großen Teil bereits selbst finanzieren können, die zu erwerbende Immobilie zu mindestens 100% besichert ist und Sie über beste Bonität verfügen. Auf wie viele Erwerber dürfte dies zutreffen? So viel zur Naivität, sie selbsternannter Forensprecher.

Martin

[leopold]

Das von Ihnen behauptete eine Prozent gibt es nur dann, wenn Sie die Immobilie zu einem großen Teil bereits selbst finanzieren können, die zu erwerbende Immobilie zu mindestens 100% besichert ist und Sie über beste Bonität verfügen. Auf wie viele Erwerber dürfte dies zutreffen? So viel zur Naivität, sie selbsternannter Forensprecher.

Martin

In dem Fall lagen die FK-Zinsen kürzlich sogar unter 1%. Im Übrigen war das nur ein Rechenbeispiel. Die Richtigkeit meiner Aussage stimmt auch bei 1,2 oder 1,3%. Entscheidend ist lediglich, dass der FK-Zins deutlich unter der Kapitalrendite des Objekts liegt.

Beispiel: Eine Immobilie, die 400.000 Euro kostet, erwirtschaftet eine Gesamtrendite von 3%, also 12.000 Euro pro Jahr. Finanziert man die Hälfte mit FK zu 1%, kostet dies 2.000 Euro. Die verbleibenden 10.000 Euro ergeben eine Rendite von 5% für das eingesetzte EK in Höhe von ebenfalls 200.000 Euro. Mit der hälftigen Fremdfinanzierung erhöht sich also die EK-Rendite von 3% auf 5%. Man nennt das Leverage Effekt.

[Martin]

Beispiel: Eine Immobilie, die 400.000 Euro kostet, erwirtschaftet eine Gesamtrendite von 3%, also 12.000 Euro pro Jahr. Finanziert man die Hälfte mit FK zu 1%, kostet dies 2.000 Euro. Die verbleibenden 10.000 Euro ergeben eine Rendite von 5% für das eingesetzte EK in Höhe von ebenfalls 200.000 Euro. Mit der hälftigen Fremdfinanzierung erhöht sich also die EK-Rendite von 3% auf 5%. Man nennt das Leverage Effekt.

Dies funktioniert nur, wenn Sie genügend Kapital hätten um die Immobilie komplett mit EK zu finanzieren, damit Sie die 1%-Finanzierung überhaupt bekommen und ist auch nur dann wirtschaftlich interessant, wenn das eingsparte EK zu  besseren Konditionen als 1% angelegt werden kann, was momentan sehr schwierig ist, sofern wir spekulative Anlageformen außer Betracht lassen. Sie können sich somit über den Leverage-Effekt freuen, praktisch bleibt ihnen unterm Strich kaum mehr, als wenn Sie den Bunker bar bezahlen. Steuerlich hingegen könnte die Schuldzinsabschreibung interessant sein, allerdings entstehen auch Nebenkosten durch die Grundschuld, ohne die die Bank ihnen das Geld zu diesen Konditionen ohnehin nicht gibt. Sie haben insofern recht, es lässt sich u. U. der eine oder andere Tausender damit rausholen. Ob einem es das wert ist, rechnet man Nerven, Rennerei und Abhängigkeit von der Bank mit ein, muss jeder selbst entscheiden. Mir jedenfalls nicht.

Martin