Droht eine Immobilienblase?

[forest]

Der geschätzte Mitforist TomTinte ist bekannt für eingezäunte Viechereien und gezüchtete Aufbereitung von Banalitäten, wie etwa das Einpegeln von Angebot und Nachfrage zu einem abschlussfähigen Kaufvertrag und -preis, ohne das explizit betont ausgeführt zu haben.
In Beobachtung der Kaufpreise und Mieten in meiner umliegenden Gegend, z.B. in der Immo24 oder wie die heißt, fällt auf, daß realistische Preis- und Mietvorstellungen schnell weg sind und im Gegenteil phantasievolle Beschreibungen obergärige bis faule Ladenhüter sind.
Ein Beispiel: Eine verkommene Bruchbude des Geschmacks eines messiehaften Chaoten wird wegen angeblich hoher Mieteinnahmen (mieser, zeitlich beschränkter Flüchtlingsdeal?) auf der Basis kurzfristiger Erträge zum Schnäppchen von einer knappen Million angeboten und das seit erinnerlich einem Jahr, wo die unabdingbare Entsorgung des morschen Mauerwerks samt Dach bald die Hälfte verzehren würde. Allerdings, die Bude steht da, wo es wurscht ist, ob sie steht oder nicht, aber sie ist in der Nähe von Hammel (das heißt so), Steppach, Neusäß, gar Aystetten, vielleicht auch Täfertingen oder Hirblingen, hat also A8- und B17-Anschluss einschließlich Bahnhöfen, Horgau z.B. mit Waldgaststätte und Radweg, und auf den Fotos sind weder Fuchs noch Hase oder Rehe zu sehen.

Das ist der Fehler, lieber Immofuzzi bzw. -tussi.

[Martin]

Was hat der mögliche  Wertverfall einer Immobilie nach dem Platzen einer Blase mit der Art der Finanzierung zu tun?

Im Gegensatz zu Geld oder Aktien ist Grund und Boden nicht beliebig druck- und vermehrbar. Das hatte ich Ihnen doch schon einmal versucht zu erklären. Natürlich gibt es auch im Immobiliengeschäft Risiken, aber diese lassen sich durch die Beachtung von ein paar Binsenweiheiten einfach minimieren. 

Eine Blase zeichnet sich im Übrigen dadurch aus, dass es zu starken Verwerfungen durch Insolvenzen und geplatzten Krediten kommt. Wären alle Immobilien bezahlt, wären einige vorübergehend weniger wert, es würde aber nichts weiter passieren. Wer schuldenfreie Bestandsimmobilien in guten Lagen besitzt, erwartet das Platzen einer Blase mit großer Gelassenheit. Sehr gefährlich wird es hingegen für die Leute, die mit hohen Darlehen suboptimale Objekte finanzieren und dann in einen Strudel aus sinkenden Mieteinnahmen, steigenden Zinsen und Wertverlust geraten. Kann man aber vermeiden, siehe Absatz 1. Versuchen Sie wenigstens einmal, bei Themen von denen Sie zweifelsohne keine Ahnung haben, nicht klüger erscheinen zu wollen, als Sie es in Wirklichkeit sind.

Martin

[Martin]

Ein Beispiel: Eine verkommene Bruchbude des Geschmacks eines messiehaften Chaoten wird wegen angeblich hoher Mieteinnahmen (mieser, zeitlich beschränkter Flüchtlingsdeal?) auf der Basis kurzfristiger Erträge zum Schnäppchen von einer knappen Million angeboten und das seit erinnerlich einem Jahr, wo die unabdingbare Entsorgung des morschen Mauerwerks samt Dach bald die Hälfte verzehren würde. Allerdings, die Bude steht da, wo es wurscht ist, ob sie steht oder nicht, aber sie ist in der Nähe von Hammel (das heißt so), Steppach, Neusäß, gar Aystetten, vielleicht auch Täfertingen oder Hirblingen, hat also A8- und B17-Anschluss einschließlich Bahnhöfen, Horgau z.B. mit Waldgaststätte und Radweg, und auf den Fotos sind weder Fuchs noch Hase oder Rehe zu sehen.

Was derzeit teilweise auf den Portalen angeboten wird, ist unter aller Kanone, richtig. Besonders beliebt derzeit auch Wohneigentum mit Elektroheizung, Erbpacht oder viertes Stockwerk ohne Lift, natürlich zu gesalzenen Preisen. Ihr Augsburger müsstet momentan auch heftig merken, wie die Münchner den Markt abgrasen, weil München inzwischen ein Level erreicht hat, das selbst für die dortigen Verhältnisse nur noch schwer zu stemmen ist.

Martin

[leopold]

Im Gegensatz zu Geld oder Aktien ist Grund und Boden nicht beliebig druck- und vermehrbar. Das hatte ich Ihnen doch schon einmal versucht zu erklären. Natürlich gibt es auch im Immobiliengeschäft Risiken, aber diese lassen sich durch die Beachtung von ein paar Binsenweiheiten einfach minimieren. 

Eine Blase zeichnet sich im Übrigen dadurch aus, dass es zu starken Verwerfungen durch Insolvenzen und geplatzten Krediten kommt. Wären alle Immobilien bezahlt, wären einige vorübergehend weniger wert, es würde aber nichts weiter passieren. Wer schuldenfreie Bestandsimmobilien in guten Lagen besitzt, erwartet das Platzen einer Blase mit großer Gelassenheit. Sehr gefährlich wird es hingegen für die Leute, die mit hohen Darlehen suboptimale Objekte finanzieren und dann in einen Strudel aus sinkenden Mieteinnahmen, steigenden Zinsen und Wertverlust geraten. Kann man aber vermeiden, siehe Absatz 1. Versuchen Sie wenigstens einmal, bei Themen von denen Sie zweifelsohne keine Ahnung haben, nicht klüger erscheinen zu wollen, als Sie es in Wirklichkeit sind.

Martin

Ist ja alles richtig, was Sie sagen, nur leider keine Antwort auf meine Frage.  :smartass:

Im Übrigen lassen Sie eines außer Acht: Der derzeitige Boom zeichnet sich dadurch aus, dass sich in Ballungsgebieten wie in München Mietsteigerungen und Kaufpreissteigerungen seit einiger Zeit entkoppelt haben: Sie haben doch selbst kürzlich berichtet, dass sich in München bei den Preisen kaum mehr vernünftige Renditen erzielen lassen.
Die irren Preise lassen sich nur noch durch die extrem niedrigen Finanzierungskosten mit Fremdkapital begründen. Wenn das in ein bis zwei Jahren wegfällt, werden die Preise nicht mehr steigen oder sogar fallen. Da braucht es noch gar keine geplatzten Kredite und Insolvenzen. Wenn die noch in größerem Umfang dazukommen, geht's richtig nach unten.

[Martin]

Im Übrigen lassen Sie eines außer Acht: Der derzeitige Boom zeichnet sich dadurch aus, dass sich in Ballungsgebieten wie in München Mietsteigerungen und Kaufpreissteigerungen seit einiger Zeit entkoppelt haben: Sie haben doch selbst kürzlich berichtet, dass sich in München bei den Preisen kaum mehr vernünftige Renditen erzielen lassen.
Die irren Preise lassen sich nur noch durch die extrem niedrigen Finanzierungskosten mit Fremdkapital begründen. Wenn das in ein bis zwei Jahren wegfällt, werden die Preise nicht mehr steigen oder sogar fallen. Da braucht es noch gar keine geplatzten Kredite und Insolvenzen. Wenn die noch in größerem Umfang dazukommen, geht's richtig nach unten.

Ganz so einfach ist es eben nicht. In München kommt erschwerend hinzu, dass viel ausländisches Kapital einen Hafen sucht. In zwei Jahren passiert gar nix, weil die derzeitigen Niedrigzinsdarlehen auf dem Immobilenmarkt mitunter bis zu 30 Jahre Laufzeit aufweisen, meist aber mindestens 10 Jahre. Und selbst wenn eine kurzzeitige Delle entstehen sollte, speziell in München wird es weiter nach oben gehen. Werfen Sie einfach einen Blick nach New York. 50 Millionen für eine nette Wohnung in Downtown sind keine Seltenheit. Vor kurzem hat dort der ersten Garagenstellplatz die Millionengrenze geknackt. Und es wird auch bezahlt und es ist genug Kapital am Markt. Und genau diese Entwicklung erleben wir gerade in Europa. Und solange Draghi weiter irrsinnig Kapital in die Märkte pumpt, wird sich dieses Kapital auch Anlagemöglichkeiten suchen.

Martin

[leopold]

Ganz so einfach ist es eben nicht. In München kommt erschwerend hinzu, dass viel ausländisches Kapital einen Hafen sucht. In zwei Jahren passiert gar nix, weil die derzeitigen Niedrigzinsdarlehen auf dem Immobilenmarkt mitunter bis zu 30 Jahre Laufzeit aufweisen, meist aber mindestens 10 Jahre. Und selbst wenn eine kurzzeitige Delle entstehen sollte, speziell in München wird es weiter nach oben gehen. Werfen Sie einfach einen Blick nach New York. 50 Millionen für eine nette Wohnung in Downtown sind keine Seltenheit.

Na, dann weiß ich ja jetzt wenigstens, wovon Sie nachts träumen. :D  Vergessen Sie aber nicht: Sie können das alles nicht ins Grab mitnehmen. Und: München ist nicht New York und wird es wohl auch nicht werden, auch wenn die Münchner sicher sind, dass sie in einer Weltstadt leben.

[Martin]

Na, dann weiß ich ja jetzt wenigstens, wovon Sie nachts träumen. :D  Vergessen Sie aber nicht: Sie können das alles nicht ins Grab mitnehmen. Und: München ist nicht New York und wird es wohl auch nicht werden, auch wenn die Münchner sicher sind, dass sie in einer Weltstadt leben.

Da haben Sie ausnahmsweise mal recht. Aber man denkt natürlich vor allem an die Kinder, damit die vom Start weg die optimalen Voraussetzungen haben. 

Martin

[TomTinte]

Was derzeit teilweise auf den Portalen angeboten wird, ist unter aller Kanone, richtig. Besonders beliebt derzeit auch Wohneigentum mit Elektroheizung, Erbpacht oder viertes Stockwerk ohne Lift, natürlich zu gesalzenen Preisen. Ihr Augsburger müsstet momentan auch heftig merken, wie die Münchner den Markt abgrasen, weil München inzwischen ein Level erreicht hat, das selbst für die dortigen Verhältnisse nur noch schwer zu stemmen ist.

Martin

Bestes Beispiel ist Kitzenmarkt. 

Sie sind weggegangen wie warme Semmel. Ich war erst letzte Woche im Wohnviertel schauen. Alle Wohnungen sind belegt, soweit man das von außen erkennen kann.
Es gibt noch andere Projekte, wo alte Häuser abgerissen werden und neue entstehen.

Beispiel 

Beispiel 2 

Das sind nur zwei die mir sofort eingefallen sind.

[Martin]

Beispiel 

Beispiel 2 

Ja, dieses "Mozart"-Projekt kenne ich auch, ein gutes Beispiel. Zwei Zimmer für knapp 400K und dann noch nicht mal 1A-Lage. Völlig abgehoben. Da würde ich mir als Augsburger lieber eine der Wohnungen direkt am Moritzplatz kaufen , die gerade angeboten werden. 1A-Lage und Garage mit erwerbbar. Und knapp 20 qm mehr obendrein. Von den gesparten 80K nimmt man 30K in die Hand und putzt Badezimmer und Wohnung ordentlich raus. Ich sehe gerade, dass der Durchschnittspreis pro qm in dieser Lage bei 4,5K liegt. Das sind (umgerechnet) 1.000 Euro mehr, als man noch Ende der 1990er Jahre am Stiglmaierplatz in München bezahlt hat - Beste Innenstadtlage und 10 Gehminuten vom Münchner Hauptbahnhof entfernt.

Martin

[Martin]

Noch ein paar ganz interessante Zahlen hinsichtlich Wohnungsmarkt und Zuwanderung:

Im Jahr 2015 wanderten per Saldo (Nettozuwanderung) 382.449 Menschen aus anderen EU-Staaten nach Deutschland ein .
Gebaut wurden in 2015 lediglich 313 296 neue Wohnungen. 

Abschließende Zahlen für das Jahr 2016 liegen noch nicht vor. Daraus ergibt sich eine Unterdeckung von knapp 70.000 Wohnungen p. a.

In diesem Zahlenwerk noch gar nicht berücksichtigt ist die Zuwanderung aus Nicht-EU Staaten sowie die massive Zuwanderung im Rahmen der Flüchtlingskrise (Asylanträge in 2016: 685.000 , rd. 8000 reisen in 2017 trotz dichten Routen noch immer ein -  pro Monat !).

D. h. rein quantitativ wird es gar nicht möglich sein, den steigenden Bedarf an Wohnraum absehbar zu befriedigen. Noch dazu, da Neubauten vor allem im gehobenen Segment stattfinden. 

Martin