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Ist der Immobilienmarkt reif für die Wende?
#11

(10.04.2019, 14:20)PuK schrieb:  Nur mal auch so:

Der Mietpreis richtet sich nach dem Wert des gemieteten Gegenstands. Grob kannst du bei Wohnungen sagen, wenn du eine Wohnung auf 20 Jahre mietest. dann ist die summierte Kaltmiete ungefähr der Preis, für den du die Wohnung auch gleich hättest kaufen können (ohne Inflation natürlich).

Und die Berliner müssen sich gar nicht so aufregen. In ganz Berlin (Neubauten und "Luxussanierungen" ausgenommen) beträgt die Durchschnittskaltmiete ungefähr 6 bis höchstens 8 €/m². Das ist also also so ähnlich wie hier in Oberhausen oder Lechhausen. In der Innenstadt zahlst du weit mehr.

Ich weiß gar nicht, was die ganze Aufregung soll, und schon gar nicht dort, wo es wirklich noch billig ist.

Ja, schon. Ich frage mich nur, woher die Angaben stammen, die da so in den Raum geworfen werden. Immoscout behauptet eben, die Kaltmiete in Haunstetten betrüge durchschnittlich 7,20. Guckst du aber Immobilienangebote wirst du schnell feststellen, dass du zu diesem Preis nicht eine einzige Wohnung angeboten bekommst. Tatsächlich kosten aktuell Wohnungen (und da waren jetzt die teuren in Neubauten noch gar nicht dabei) im Schnitt 10,77 Euro .

Mit dem Eigentum ist es genauso. Es gibt in Haunstetten keine Wohnung, die 2.000 Euro pro qm kostet, auch wenn Immoscout das als DURCHSCHNITTSPREIS ausweist.

Da lassen sich dann leicht solche Rechnungen aufmachen, wenn die Grundlagen schon überhaupt nicht stimmen.
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#12

(10.04.2019, 14:29)Sophie schrieb:  Ja, schon. Ich frage mich nur, woher die Angaben stamenn, die da so in den Raum geworfen werden. Immoscout behauptet eben, die Kaltmiete in Haunstetten betrüge durchschnittlich 7,20. Guckst du aber Immobilienangebote wirst du schnell feststellen, dass du zu diesem Preis nicht eine einzige Wohnung angeboten bekommst. Tatsächlich kosten aktuell Wohnungen (und da waren jetzt die teuren in Neubauten noch gar nicht dabei) im Schnitt 10,77 Euro .

Sorry, hätte ich veielleicht dazusagen müssen, ich schrieb von Bestandsmieten.

Wenn du natürlich vor Ort zu Ort ziehst und dich immer wieder neu irgendwo einmietest, dann hast du gleichzeitig die Arschkarte gezogen. Denn die Gelegenheit, bei einem neuen Mietvertrag die Miete heraufzusetzen, lässt sich kein Vermieter entgehen. Im Rahmen des gesetzlich Erlaubten oder nicht, ist auch ziemlich egal.

Der Mietmarkt ist ein Nachfragemarkt und kein Angebotsmarkt. Wenn der neue Mieter schon vor der Unterschrift irgendwelche Zicken macht, vermiete ich die Wohnung halt ganz einfach jemand anderem. Fertig.
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#13

Du darfst (oder solltest) dir übrigens auch nicht vorstellen, dass die Kaltmiete Geld ist, das der Vermieter für nichts kriegt. Das ist kein "Money for Nothing".)

Erstens mal sorgt er dafür, dass die Mieter nicht obdachlos sind und überhaupt ein Dach überm Kopf haben. Er sorgt auch via Umlage für die Heizung, dafür, dass jederzeit warmes oder kaltes Wasser aus der Letung kommt und für vieles mehr. Er kümmert sich sogar darum, dass wenn der Abfluss mal verstopft ist, ein Handwerker kommt und das Problem mit einer Motorspirale beseitigt, Die Vermieter sind also meistens keine "Miethaie", sondern ganz normale Menschen, die sich auch darum kümmern, wenn es mal Probleme gibt.

Was ich allerdings niemlas machen würde: Mich bei einer Gesellschaft, schon gar nicht Form einer AG, einmieten. Denn dann ist das alles nicht mehr so. Man kennt sich nicht, hat keinen festen Ansprechpartner usw. Aber da ist halt die Intelligenz des Mieters herausgefordert, nicht die des Vermieters.

Und schon gar nicht solltest du denken, dass die Kaltmiete gleich dem Gewinn ist, den der Vermieter aus der Vermietung erzielt. Da kannst du getrost 20 % davon absetzen, und auch dann geht die Milchmädchenrechnung nur in den wenigsten Fällen auf. Ich sagt jetzt mal 30 %. Als Anhaltspunkt. Kommt ganz auf das Objekt an.

Deshalb sind auch Gedanken, wie sie im linksliberalen Milieu derzeit diskutiert werden, dass man die Grundsteuer in Zukunft mehr auf den Mieter umlegen dürfen soll, undurchdachter, unverschämter und kontraproiduktiver Blödsinn. Denn erstens hat der Vermieter nichts von seinem Grund und Boden, weil er nicht mal einen eigenen Schlüssel zu der vermieteten Wohnung besitzen darf und zweitens macht der das dann trotzdem mit der Umlage. Er erhöht halt dann die Kaltmiete entsprechend im Rahmen des gerade noch Erlaubten. Und wenn dann noch noch nach oben Luft bleibt, auch darüber hinaus, wenn er schon dabei ist. Das ist also ein Schuss in Knie. Aber das Wahlvieh, das zu 80 % oder mehr in gemieteten Wohnungen hockt, wird das nie begreifen.

Was man sich vielmehr fragen sollte: Warum wohnen in Deutschland so viele Leute in Mietwohnungen, die ihnen nicht gehören, im Vergleich zu ganz ähnlichen europäischen Ländern, wo überall die Eigenheimquote viel höher ist? Das wäre einer Überlegung wert.

Und zuletzt: Grundsteuer. Stimmt, die passt nicht, vor allem in Neufünfland, wo sie noch nach Bodenrichtwerten aus den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts festgesetzt wird. Da hat das BVerfG ganz recht. Aber anstatt jetzt einfach mal die Bodenrichtwerte anzufassen und sie den realen Bedingungen und reellen Preisen anzupassen, wollen alle lieber das ganz große Fass aufmachen und die Grundsteuer komplett "reformieren". Und wir wissen ja alle, was "Reformen" mal waren und was sie heute sind. In den 70ern war eine Reform eine tolle Sache, denn die Dinge wurden besser dadurch. Heute verkriecht man sich am liebsten unter dem Tisch, wenn einer eine Reform ankündigt oder auch nur andenkt. Weil seit den 80ern alles und jedes nur noch kaputtreformiert wurde.
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#14

(10.04.2019, 09:14)Sophie schrieb:  Der Eingangssatz ist ja recht passend:

>>Mit Studien ist das ja so eine Sache: Eine Hand im Eisfach, die andere auf der Herdplatte, fertig ist der Durchschnittswert. <<

Es wäre immer schön, wenn bei solchen Berichten auch stünde, wie es zu den kolportierten Werten gekommen ist. Also beispielsweise über welche Zeiträume der Vergleich gezogen wird. Auch ob es sich um Wohnraum vergleichbarer Qualität handelt, wäre interessant zu wissen.

Das ist eh' eine Milchmädchenrechnung. Natürlich ist Kaufen bei den derzeit niedrigen FK-Zinsen scheinbar billig. Was ist aber, wenn die Zinsen nach 10 oder 15 Jahren wieder bei 4% liegen? Was ist, wenn die Immobilie  plötzlich 20% weniger wert ist, weil die Blase geplatzt ist? Wer jetzt in Augsburg kauft und fremdvermietet, erzielt gerade mal noch eine Rendite von 2 bis 2,5%.  Das lohnt sich bei den niedrigen Sparzinsen scheinbar, aber wie sieht es in 5 oder 10 Jahren aus? Wer selbst drin wohnt, kann das aussitzen, man kann sein Geld aber genauso gut anders anlegen.
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#15

(10.04.2019, 18:55)leopold schrieb:  Das ist eh' eine Milchmädchenrechnung. Natürlich ist Kaufen bei den derzeit niedrigen FK-Zinsen scheinbar billig. Was ist aber, wenn die Zinsen nach 10 oder 15 Jahren wieder bei 4% liegen? Was ist, wenn die Immobilie  plötzlich 20% weniger wert ist, weil die Blase geplatzt ist? Wer jetzt in Augsburg kauft und fremdvermietet, erzielt gerade mal noch eine Rendite von 2 bis 2,5%.  Das lohnt sich bei den niedrigen Sparzinsen scheinbar, aber wie sieht es in 5 oder 10 Jahren aus? Wer selbst drin wohnt, kann das aussitzen, man kann sein Geld aber genauso gut anders anlegen.

Was ist, wenn man vor einigen Jahren mal eine Wohnung besaß und durch den frühen Verkauf wohl nur die Hälfte vom heutigen Wert bekam, wenn überhaupt? Dann heißt man leopold, hockt hier im Forum und gibt goldene Anlegertipps. Clown

Martin
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#16

(10.04.2019, 20:36)Martin schrieb:  Was ist, wenn man vor einigen Jahren mal eine Wohnung besaß und durch den frühen Verkauf wohl nur die Hälfte vom heutigen Wert bekam, wenn überhaupt? Dann heißt man leopold, hockt hier im Forum und gibt goldene Anlegertipps. Clown

Martin

Mag sein, dass das das nicht optimal war, aber da ich das Geld in Aktien angelegt habe, kam's auf dasselbe heraus. Und die Preise haben sich nicht verdoppelt in den letzten paar Jahren.
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#17

(10.04.2019, 15:03)PuK schrieb:  Was man sich vielmehr fragen sollte: Warum wohnen in Deutschland so viele Leute in Mietwohnungen, die ihnen nicht gehören, im Vergleich zu ganz ähnlichen europäischen Ländern, wo überall die Eigenheimquote viel höher ist? Das wäre einer Überlegung wert.

Hallo PuK, danke für deine Erläuterungen. Ich bin weder besonders wief in Finanz- noch in Immobiliengeschäften. Dass es grundsätzlich mal nicht so dumm ist, das Geld, dass man fürs Wohnen aufbringen muss, in etwas zu stecken, das einem dann später auch gehört, hat sich aber vor 30 Jahren auch mir erschlossen und so ist unsere Wohnung seit 5 Jahren unser Eigentum - anderfalls wären nur ein paar tausend Euro weg gewesen. War damals natürlich teurer als Mieten - von der monatlichen Belastung her sogar erheblich, damals lagen die Zinssätze so bei 5,xx %. Aber - das hat sich mehr als ausgeglichen.

Zur Miete wohn(t)en also diejenigen, die es sich nicht leisten konnten, Eigentum zu erwerben oder eben diejenigen, die es sich leisten konnten/können und woll(t)en, Miete zu bezahlen und dafür unabhängig zu bleiben. Mit einem Wohneigentum ist man ja schon auch angehängt, immobil sozusagen.

Warum in Deutschland die Eigenheimquote so gering ist, könnte damit zu tun haben, dass das Konstrukt ETW sich erst relativ spät durchgesetzt hat. Zwar ist das Gesetz tatsächlich schon von 1951 (wie ich gerade nachgesehen habe) doch habe ich eigentlich erstmals im Rahmen meines Studiums davon gehört, das war Ende der 70er Jahre da begann das ganz zögerlich. Selbst bauen konnte man ja zur Not - aber zum Erwerb von Anteilen an einem Gemeinschaftseigentum braucht man halt erst mal ein entsprechendes Angebot eines Bauunternehmers

Dann gab es in D immer schon verhältnismäßig strenge Bauvorschriften, die Bauen eben teuer machten. Das mag in Italien und Griechenland anders sein, dort wundert man sich regelmäßig, wenn schon bei geringen Umwelteinflüssen, die Häuser in sich zusammenfallen.

Was ich sagen will - solche Aussagen - wie 'Kaufen meist günstiger als mieten' unterlegt mit Durchschnittszahlen, die nicht mal näher erläutert werden halte ich für unseriös. Wer hat denn die 'Studie' in Auftrag gegeben? ;-)  Genau solche Aussagen führen dann dazu, dass Leute noch in die Blase reinpreschen, sich Immobilien zulegen, deren Kredite sie dann irgendwann doch nicht mehr bedienen können. Oder aber sie können sie plötzlich nicht mehr vermieten - zumindest nicht zu dem notwendigen Preis und dann bleibt das Hausgeld, welches unerbittlich trotzdem zu zahlen ist als dickes Minus stehen.

Und weil ich schon länger verwundert bin, welche Durchschnittmieten und -quadratmeterpreise Immoscout in ihrem Portel so angibt, habe ich hier mal dargestellt, wie es tatsächlich aussieht am Beispiel des aktuellen Haunstetter Immobilienmarktes. Wer weiß auf welche Daten sich o.g. 'Studie' beruft.
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#18

(11.04.2019, 09:04)Sophie schrieb:  Und weil ich schon länger verwundert bin, welche Durchschnittmieten und -quadratmeterpreise Immoscout in ihrem Portel so angibt, habe ich hier mal dargestellt, wie es tatsächlich aussieht am Beispiel des aktuellen Haunstetter Immobilienmarktes. Wer weiß auf welche Daten sich o.g. 'Studie' beruft.

Den Immoscout verfolge ich auch fleißig und traue ihm wie dem Wetterbericht. Die Preise und Mieten sind die, die verlangt werden, aber noch lange nicht die, die bezahlt werden.
Auffallend, oh Wunder, gibt es auch da Ladenhüter, z.B. eine DHH in Täfertingen modert seit einem Jahr für 750' unverkauft vor sich hin. Eine jüngere im Zentrum Neusäß neueren Baujahrs und sauber beianand war für 650' nach ein paar Wochen weg.
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#19

(11.04.2019, 09:04)Sophie schrieb:  Hallo PuK, danke für deine Erläuterungen. Ich bin weder besonders wief in Finanz- noch in Immobiliengeschäften. Dass es grundsätzlich mal nicht so dumm ist, das Geld, dass man fürs Wohnen aufbringen muss, in etwas zu stecken, das einem dann später auch gehört, hat sich aber vor 30 Jahren auch mir erschlossen und so ist unsere Wohnung seit 5 Jahren unser Eigentum - anderfalls wären nur ein paar tausend Euro weg gewesen. War damals natürlich teurer als Mieten - von der monatlichen Belastung her sogar erheblich, damals lagen die Zinssätze so bei 5,xx %. Aber - das hat sich mehr als ausgeglichen.

Zur Miete wohn(t)en also diejenigen, die es sich nicht leisten konnten, Eigentum zu erwerben oder eben diejenigen, die es sich leisten konnten/können und woll(t)en, Miete zu bezahlen und dafür unabhängig zu bleiben. Mit einem Wohneigentum ist man ja schon auch angehängt, immobil sozusagen.

Warum in Deutschland die Eigenheimquote so gering ist, könnte damit zu tun haben, dass das Konstrukt ETW sich erst relativ spät durchgesetzt hat. Zwar ist das Gesetz tatsächlich schon von 1951 (wie ich gerade nachgesehen habe) doch habe ich eigentlich erstmals im Rahmen meines Studiums davon gehört, das war Ende der 70er Jahre da begann das ganz zögerlich. Selbst bauen konnte man ja zur Not - aber zum Erwerb von Anteilen an einem Gemeinschaftseigentum braucht man halt erst mal ein entsprechendes Angebot eines Bauunternehmers

Dann gab es in D immer schon verhältnismäßig strenge Bauvorschriften, die Bauen eben teuer machten. Das mag in Italien und Griechenland anders sein, dort wundert man sich regelmäßig, wenn schon bei geringen Umwelteinflüssen, die Häuser in sich zusammenfallen.

Was ich sagen will - solche Aussagen - wie 'Kaufen meist günstiger als mieten' unterlegt mit Durchschnittszahlen, die nicht mal näher erläutert werden halte ich für unseriös. Wer hat denn die 'Studie' in Auftrag gegeben? ;-)  Genau solche Aussagen führen dann dazu, dass Leute noch in die Blase reinpreschen, sich Immobilien zulegen, deren Kredite sie dann irgendwann doch nicht mehr bedienen können. Oder aber sie können sie plötzlich nicht mehr vermieten - zumindest nicht zu dem notwendigen Preis und dann bleibt das Hausgeld, welches unerbittlich trotzdem zu zahlen ist als dickes Minus stehen.

Und weil ich schon länger verwundert bin, welche Durchschnittmieten und -quadratmeterpreise Immoscout in ihrem Portel so angibt, habe ich hier mal dargestellt, wie es tatsächlich aussieht am Beispiel des aktuellen Haunstetter Immobilienmarktes. Wer weiß auf welche Daten sich o.g. 'Studie' beruft.

Kürzlich wurde eine Studie veröffentlicht, in der verkündet wurde, dass Mieten grundsätzlich besser ist als Kaufen. Auch das ist natürlich Blödsinn, es kommt immer auf den Ort an, auf die wirtschaftliche Gesamtlage, die individuellen finanziellen Verhältnisse, die persönlichen Pläne, das Alter. Und dann braucht man auch noch Glück, das richtige Miet- oder Kaufobjekt zu finden. Und das Glück, dass sich nach einer Entscheidung die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse nicht plötzlich ändern.
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#20

(11.04.2019, 18:51)leopold schrieb:  Und das Glück, dass sich nach einer Entscheidung die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse nicht plötzlich ändern.

Und das ist doch eigentlich der Punkt. Wenn jemand plötzlich (aus welchen Gründen auch immer) arbeitslos wird, aber Wohnungseigentum oder sogar ein ein EFH hat, dann bleibt ihm wenigstens die Wohung oder das Haus.

Sitzt er aber in einer Mietwohnung, gerät er sofort ins Schwimmen, weil er schon beim ALG I u.U. Schwierigkeiten hat, die Miete zu bezahlen. Viele zahlen nämlich mehr als die allzeit empfohlenen 30 % vom Netto, einfach weil sie müssen, weil der Wohnungsmarkt so derart angespannt ist. Manche sogar 50 % und mehr. Und nach relativ kurzer Zeit landet er auf Hartz IV, und dann entscheidet das Amt, ob die Wohnung "angemessen" ist, oder ob er in was Kleineres und Billigeres umziehen muss.

(Mein eigener Mieter zahlt übrigens ca. 25 % von seinem Netto für die Miete. Ein bisschen weniger sogar. Das ist halt eine junge Familie mit zwei kleinen Kindern und da bin ich nicht so. Ich bin also eigentlich einer von den Guten und keiner von denen, die die Leute ausnehmen, bis nichts mehr übrig ist.)
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